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A Receita Federal esclareceu que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial não se aplica quando os recursos são utilizados para construir uma nova residência ou quitar financiamento contratado para essa finalidade.
O entendimento consta na Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, publicada no Diário Oficial da União em 3 de julho, e reforça os limites do benefício previsto no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.
Segundo a Receita, a isenção somente é concedida quando o valor obtido na venda de um imóvel residencial é destinado à aquisição de outro imóvel residencial, desde que observados os requisitos estabelecidos pela legislação.
O que diz a legislação
O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê que o contribuinte pessoa física pode ficar isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de um imóvel residencial, desde que utilize o valor da operação para adquirir outro imóvel residencial no prazo e nas condições previstas em lei.
A Solução de Consulta esclarece, porém, que esse benefício possui interpretação restritiva.
Segundo a Receita Federal, construir um imóvel não equivale à aquisição de um imóvel residencial para fins da isenção, ainda que o resultado final seja uma nova residência destinada à moradia do contribuinte.
Construção e financiamento ficam fora do benefício
A orientação também afasta a aplicação da isenção em outra situação recorrente: a utilização dos recursos da venda para quitar, total ou parcialmente, um financiamento contratado para construir um imóvel.
Nesses casos, a Receita entende que os valores não estão sendo empregados na aquisição de outro imóvel residencial, requisito expressamente previsto na legislação.
Assim, tanto a construção direta quanto a amortização ou liquidação de financiamento destinado à obra permanecem fora do alcance do benefício fiscal.
O que dá direito à isenção e o que não dá
| Situação | Há isenção do IR sobre o ganho de capital? |
| Compra de outro imóvel residencial | Sim, desde que cumpridos os requisitos legais |
| Construção de novo imóvel residencial | Não |
| Quitação de financiamento para construção | Não |
| Pagamento de despesas da obra | Não |
Receita mantém entendimento já adotado
A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 não cria uma nova regra, mas reafirma o posicionamento que a Receita Federal já vinha adotando em manifestações anteriores.
O documento está parcialmente vinculado à Solução de Consulta Cosit nº 70/2014, que já restringia a aplicação da isenção às hipóteses expressamente previstas na Lei nº 11.196/2005.
Com isso, o Fisco reforça que o benefício fiscal não pode ser ampliado para alcançar situações não previstas na legislação.
Atenção ao planejamento tributário
O entendimento serve de alerta para contribuintes que pretendem vender um imóvel residencial e utilizar os recursos para construir uma nova casa.
Embora economicamente a operação possa resultar na obtenção de um novo imóvel para moradia, a Receita Federal considera que apenas a aquisição de outro imóvel residencial permite a utilização da isenção do ganho de capital, desde que observadas todas as exigências legais.
Para evitar autuações ou recolhimento incorreto do Imposto de Renda, especialistas recomendam que o planejamento da operação seja realizado previamente, especialmente quando envolver valores elevados ou diferentes formas de aquisição do novo imóvel.
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